Superbonus 110% in condominio: tutto (o quasi) sull’assemblea da remoto



Grazie al Decreto Rilancio, arrivato in Gazzetta Ufficiale lo scorso maggio (Decreto-Legge 19 maggio 2020, n. 34) e che dal 17 luglio è legge, accanto al Superbonus 110% per gli interventi di risparmio energetico più impegnativi è confermata la possibilità di sconto in fattura o cessione del credito anche per gli interventi edilizi con aliquota ordinaria (bonus ristrutturazioni 50%, bonus facciate e ecobonus).
In condominio per approvare le opere di cui al Dl Rilancio, o per stabilire le modalità di gestione dell’incentivo, si passa dall’assemblea dei condòmini, come stabilisce l’articolo 119 – comma 9.
Con la pandemia in atto da molti mesi, essendo diventato indispensabile l’obbligo di distanziamento sociale ed il conseguente divieto di assembramenti, molti condomini che intendono usufruire delle “agevolazioni” si chiedono se le adunanze dei condòmini a norma dell’articolo 1136 Codice civile, possano celebrarsi.
La risposta è affermativa. A tal proposito un primo contributo sul tema è contenuto in: «Assemblea condominiale da remoto: una sfida contro la pandemia del Covid-19» contenente una breve analisi della normativa e delle modalità pratiche.
Il nuovo Dpcm del 14 gennaio 2021 pubblicato nella Gazzetta ufficiale del 15 gennaio conferma l’assunto all’articolo 1 comma 10 – lettera o): «Sono sospesi i convegni, i congressi e gli altri eventi, ad eccezione di quelli che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e in assenza di pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».
Già in precedenza, una Circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre del 2020, precisava che sono inoltre sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, con la sola eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza.

Si richiama l’attenzione sulla previsione che ha reintrodotto, per le pubbliche amministrazioni, l’obbligo di tenere le riunioni con modalità da remoto, salvo che sussistano motivate ragioni che ne giustifichino lo svolgimento in presenza.
Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione.

Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l’eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico.
Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc.

L’ASSEMBLEA DA REMOTO

L’assemblea da remoto può essere convocata al ricorrere, in alternativa, di due condizioni:

  1. se prevista dal regolamento di condominio;
  2. se accettata previamente dalla maggioranza dei condòmini.
    Quanto al punto 1), si riporta un esempio di nuova clausola da inserire, a seguito opportuna votazione di apposito punto all’ordine del giorno nel Regolamento:
    «Ciascun condomino può comunicare all’amministratore la disponibilità a partecipare all’assemblea in modalità di videoconferenza, segnalando contestualmente l’indirizzo di posta elettronica che l’amministratore potrà utilizzare per la comunicazione del “link” e di ogni altro dato necessario per collegarsi alla piattaforma e partecipare all’adunanza. L’amministratore, quando ritenga di organizzare l’assemblea con modalità di videoconferenza, comunicherà a chi abbia manifestato la propria disponibilità i dati necessari per il collegamento.
    La disponibilità ad intervenire in videoconferenza opera sino a revoca espressa.
    Il Presidente deve: a) verificare la regolarità della convocazione di ciascun avente diritto; b) verificare il conseguimento dei quorum per la valida costituzione; c) disciplinare gli interventi nel dibattito, consentendo di partecipare sia di presenza che da remoto e contrastando adeguatamente eventuali condotte non regolari.
    Il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, sarà trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione dal terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.
    Ogni partecipante alla assemblea è tenuto al rispetto delle normative sulla privacy (trattamento dei dati personali) e risponderà personalmente di ogni eventuale violazione delle disposizioni di legge.
    ».
    In riferimento al punto 2), di seguito un esempio di dichiarazione del condomino:
    Sig. Caio Cicerone
    Io sottoscritto ………………………………………., avendo diritto ad essere convocato per le assemblee del condominio di via Salerno comunico la mia disponibilità ad intervenire alle assemblee con modalità in videoconferenza e di consentire alla utilizzazione di tale modalità.
    Comunico quindi il mio indirizzo e-mail……………………….., autorizzando ad utilizzarlo per comunicare i dati necessari per il collegamento da remoto.
    La presente autorizzazione rimarrà efficace sino a revoca espressa.
    Data e luogo,
    Firma

Le nuove disposizioni si limitano a rilevare che per la videoconferenza l’avviso di convocazione deve contenere l’indicazione della piattaforma elettronica dove si svolge la riunione e l’ora della stessa.

Per quanto concerne la previa adesione si ritiene che occorra la maggioranza numerica e non quella delle teste.
È lasciato agli interessati scegliere il contenuto della clausola che può essere introdotta nel regolamento, a condizione che sia garantita la possibilità di partecipazione a tutti gli aventi diritto.


È precisato che nel caso dell’assemblea da remoto il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.”
Ovviamente, la convocazione da remoto presuppone che l’amministratore disponga degli indirizzi di posta elettronica dei convocandi e che invii ad essi i link per collegarsi alla piattaforma prescelta.

LA CONVOCAZIONE

La forma della convocazione della tele-assemblea resta quella abituale: per garantire la regolare ricezione occorre che sia inviata per posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Questo perché la disciplina delle convocazioni non è affatto cambiata a seguito dell’introduzione della possibilità di svolgere le assemblee online, se non perché deve contenere l’indicazione della piattaforma elettronica dove si svolge la riunione e, naturalmente, l’ora della stessa.
Rimane sempre inefficace una convocazione fatta via mail a meno che non sia stata preventivamente autorizzata per iscritto dal singolo condomino.
Ricordiamo che l’art. 66, comma 3, Disp. att. c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, recita: “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
A tal proposito giova riportare che una recente decisione del Tribunale di Sulmona, sentenza n. 243/2020, fondata sul mancato riscontro probatorio in ordine all’effettivo invio dell’avviso di convocazione strumento, ha messo in luce come la posta elettronica ordinaria non sia compresa nell’elenco di cui all’art. 66 disp. att. c.c. e possa pertanto inficiare la validità della delibera assembleare.
Ad antitetica conclusione è invece pervenuta una parte della giurisprudenza, affermando invece che qualora la richiesta di ricezione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale via email ordinaria pervenga dal condomino impugnante, la stesa sia pienamente valida.
In particolare, la Corte di appello di Brescia (sentenza n. 4/ 2019) ha ritenuto che l’amministratore si fosse limitato a spedire l’avviso all’indirizzo indicato dal condomino destinatario, la delibera sia comunque valida, in quanto avvenuta nelle forme espressamente richieste dal condomino interessato ai fini della ricezione dell’avviso in questione.
Ciò pertanto comporterebbe la responsabilità dell’impugnante nel non aver presidiato adeguatamente il proprio indirizzo email. Pertanto sarebbe consigliabile, qualora l’amministratore intenda utilizzare la posta elettronica ordinaria per inviare l’avviso di convocazione, richiedere apposita autorizzazione o richiesta scritta del condomino richiedente, da registrarsi in anagrafe condominiale, onde prevenire l’annullamento di delibere assembleari allo stesso collegate.

L’AVVISO DI CONVOCAZIONE

L’avviso di convocazione di un’assemblea in presenza in tempo di Covid contiene molto di più della elencazione dei punti da trattare come ordine del giorno.
In esso, infatti, l’amministratore dovrà far presente che:

  1. l’assemblea si celebra in un luogo fisico, perché non si è riusciti ad acquisire il consenso per la videoconferenza.
  2. il luogo prescelto risponde alle norme anti-contagio, in quanto sanificato da una impresa specializzata (conservando la documentazione attestante la certificazione dell’intervento).
  3. le postazioni dei condòmini partecipanti dovranno essere mantenute a debita distanza, secondo una cintura di isolamento sanitario, magari segnata per terra.
  4. l’uso delle mascherine dovrà essere obbligatorio.
    Quanto ai contenuti dell’assemblea, l’avviso enuncerà i punti da trattare.
    In questo caso, a fronte dell’argomento da trattare (superbonus) pare opportuno per l’amministratore pianificare le assemblee, per rendere la trattazione più esaustiva possibile ed evitare plurime convocazioni, ritenendosi sufficienti tre assemblee (ma è un dato variabile a seconda delle condizioni e della complessità degli interventi).
    Si può ipotizzare che la prima assemblea sia chiamata per discutere e deliberare l’affidamento dello studio di pre-fattibilità. Trattasi di un atto non previsto dalla normativa ma reso necessario dalla complessità dell’operazione e dai rischi che possono colpire i committenti qualora, a fine lavori, si verificasse la mancanza di alcuni requisiti richiesti, questi sì, dalla legge.
    La verifica ha come obiettivo, quindi, quello di garantire che si possono avviare gli interventi senza rischi, magari con impostazioni diverse da quelle inizialmente immaginate dai condòmini ma con reali possibilità di essere considerate all’interno del perimetro della norma. Le indagini di fattibilità e di convenienza devono essere autorizzate dall’assemblea, anche quando un terzo intervenga e si proponga per procedere senza impegno e senza spese. La delibera deve assegnare l’incarico completo, che comprenda fattibilità tecniche e convenienze fiscali. Già in questa fase, per consentire ai condomini di deliberare in tranquillità, è opportuno che l’assemblea indichi all’amministratore di inserire in ogni contratto, da quello sulle indagini preliminari sino all’affidamento definitivo, clausole molto precise che vincolino chi tratta con il condominio a dichiarare che gli interventi devono essere concepiti, progettati e realizzati in modo tale da consentire al condominio ed ai condomini di fruire dei bonus (superbonus e sismabonus) di cui al Dl rilancio e alle normative collegate.
    Altrettanto utile è far inserire l’obbligo, quale onere per la parte tecnica, di segnalare immediatamente il palesarsi di circostanze che impediscano le agevolazioni tributarie, quale che ne sia l’ambito o la natura: difficoltà di realizzare le opere di isolamento termico (cappotto o simili) nel rispetto delle proprietà dei singoli condomini o di terzi, come pure l’impossibilità di realizzare gli isolamenti conseguendo adeguate prestazioni ed ogni altra simile evenienza.
    La seconda assemblea dovrebbe essere convocata per discutere e deliberare l’approvazione dei documenti tecnici e l’affidamento delle opere.
    Nella stessa assemblea i condòmini potrebbero decidere in ordine alla gestione dell’incentivo fiscale di cui al 110%, come stabilito dall’articolo 119 – comma 9 bis del Dl rilancio.
    Infine, una successiva assemblea (la terza) potrebbe definire gli aspetti ultimi del superbonus, vale a dire potrebbe essere chiamata a discutere e deliberare in tema di certificazione finale delle opere.

LA PIATTAFORMA

Di piattaforme ne esistono molte (TuIn, Zoom, Skype), abbastanza equivalenti con la distinzione di servizi aggiuntivi o utilità in rapporto al maggior costo del noleggio della piattaforma, al quale deve provvedere l’amministratore (gli amministratori professionisti si stanno dotando di strumenti adeguati al tipo di lavoro che svolgono, spesso supportati dalle associazioni di appartenenza).
Se le assemblee non sono troppo numerose, sino a 20-25 presenti, non si presentano particolari necessità.
L’amministratore, il presidente e il segretario e ogni partecipante possono vedere nel loro monitor tutti gli interlocutori.
L’organizzatore della riunione può abilitare alla presentazione di documenti, può abilitare i microfoni e può escluderli; le votazioni possono avvenire esattamente come accadrebbe in una assemblea in presenza.
Per le assemblee con numerosissimi condomini sono disponibili strumenti particolari: la verifica di chi “entra”, la registrazione delle entrate e delle uscite, persino il calcolo automatico dell’esito delle votazioni.


L’assemblea mista


L’eventualità di una assemblea mista consente di aggirare la ritrosia di molti, ma concedere la possibilità di intervenire di presenza comporta difficoltà per l’amministratore e potrebbe risolversi in un boomerang, laddove troppi condomini scelgano tale modalità.
La disponibilità deve essere quindi limitata a consentire a chi abbia vere difficoltà di prendere contatto con l’amministratore per concordare di presentarsi presso il suo studio o in altro idoneo luogo fisico.


Per l’assemblea mista o “ibrida” occorrono strumenti per nulla costosi:

  1. un monitor posizionato in modo da esser visto da tutti i presenti in loco;
  2. una telecamera idonea a riprendere tutti i presenti e farli vedere a chi sia collegato da remoto;
  3. uno o più microfoni che facciano sentire a chi sta a casa sua la voce di chi è presente in sala.
    Lo svolgimento
    L’assemblea da remoto ha un suo modo di dispiegarsi, diverso rispetto a quelle tradizionali.
    Si presentano condòmini che mai si sarebbe disturbati a spostarsi da casa; cambiano le interlocuzioni; possono presentarsi eccessi verbali.
    Occorre seguire un preciso ordine: si parte con la constatazione della regolarità delle convocazioni e del conseguimento dei quorum. Poi si nominano presidente e segretario.
    Il presidente avrà l’onere di disciplinare il dibattito e darà subito regole precise, soprattutto sulla durata degli interventi.
    Le maggioranze richieste
    Per tutte le decisioni l’assemblea potrà deliberare con quorum alquanto ridotti. Il decreto 104/2020 ha, infatti, introdotto la seguente disposizione:
    «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio».
    È bene precisare che l’ampiezza della disposizione è tale da coprire tutte quante le decisioni, da quella iniziale sulle indagini preliminari, a quelle intermedie sulla nomina di professionisti e imprese, sino a quelle definitive aventi ad oggetto l’autorizzazione alla stipula dell’appalto.
    La maggioranza dei presenti, con almeno un terzo dei millesimi a favore, può approvare le delibere che concernono le modalità e le forme della cessione del credito, od anche l’affidamento della intera operazione ad una Esco.
    Si tenga conto che la previsione della norma di un “quorum ridotto” non significa che il condomino contrario alla cessione del credito resti comunque vincolato dalla favorevole volontà manifestata dagli altri in assemblea, perché non va dimenticato che il beneficiario dell’agevolazione fiscale non è il condominio, bensì il singolo condomino, libero quindi di optare per la diversa soluzione offertagli di usufruire del beneficio non già cedendolo a terzi, ma direttamente con detrazione in cinque quote annuali di pari importo. Tuttavia, si può ragionevolmente ritenere che poiché per il condomino il primario vantaggio del superbonus sia rappresentato dalla possibilità di cedere il credito di imposta o di ottenere subito il relativo sconto in fattura e che, quindi, in tal modo si vede ristrutturato l’edificio condominiale in cui è sita la sua abitazione senza dover sopportare, in linea di massima, alcun costo o solo parte di esso, si possa tranquillamente raggiungere il consenso più ampio possibile se non unanime.
    Il verbale e la chiusura
    La Corte di Cassazione ha ribadito più volte che:
    • Il presidente ed il segretario non sono figure necessarie né per la validità né per lo svolgimento dell’assemblea. Sul punto, si cita un estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea”.
    • Non è necessario che il verbale sia sottoscritto dal presidente e dal segretario. Si riporta un ulteriore estratto della sentenza di Cassazione Civile n. 27163/2017: “Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all’art. 2375, per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario”.
    Tuttavia, le figure del presidente e del segretario vengono introdotte per l’assemblea in “videoconferenza”.
    Una volta conclusa l’assemblea il presidente (si può ritenere che tale ruolo possa essere rivestito anche dall’amministratore) potrà – previa lettura alla fine di ogni votazione o, almeno, prima della chiusura – sottoscrivere il verbale (con firma digitale o in modalità “analogica” dopo averlo stampato).
    Il comma 6 afferma che il verbale debba essere inviato “all’amministratore e a tutti i condomini”; nel concreto sarà l’amministratore, una volta ottenuta la copia del verbale firmata dal presidente, a trasmettere tale documento a tutti i condomini (presenti ed assenti).
    La video-registrazione potrà servire quale prova per eventuali contestazioni; chi non vorrà essere video-ripreso potrà oscurare la propria connessione video e lasciare attiva solamente quella audio.
    Alcune ulteriori considerazioni:
    • Le eventuali deleghe dovranno essere trasmesse all’amministratore anche in via telematica (ad esempio, tramite email); sul punto, la norma prevede che la delega sia scritta, ma non ne prescrive le modalità.
    • Le votazioni potranno essere gestite tramite un’applicazione integrata nel software o per chiamata nominale.
    • Ogni condomino deve avere la possibilità di comunicare con gli altri come se fosse fisicamente presente in una sala di assemblea; tale necessità richiederà massima disciplina. Si potranno, ad esempio, organizzare dei meccanismi di prenotazione e dei tempi massimi per intervento.

Una bozza di verbale
Di seguito, un esempio del testo del verbale con la delibera di cessione del credito:
«Punto n… odg: scelta di procedere alla cessione del credito di imposta per far fronte agli interventi del superbonus. In carico all’amministratore per l’esecuzione di ogni attività necessaria al fine dell’ottenimento della detrazione fiscale. Delibere conseguenti.
Il Presidente concede la parola all’amministratore il quale specifica in dettaglio le attività e gli adempimenti che dovranno essere svolti per ottenere i benefici fiscali previsti dal Dl 34/2020, a favore dei condomini che insieme intendano procedere alla cessione del credito di imposta, anche nella forma dello sconto in fattura applicato dall’impresa appaltatrice dei lavori, per ottenere i quali è indispensabile il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione attestante la sussistenza dei presupposti che danno diritto al superbonus, nonché l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi.
Precisa che ogni condomino può scegliere di cedere autonomamente il proprio credito d’imposta. Anche costoro, al pari degli altri condòmini presenti o assenti, dovranno poi confermare all’amministratore la scelta operata a favore o meno della cessione del credito in forma comune o singola. Ricorda che, in difetto, non sarà possibile procedere per ciascuno alla cessione
del credito / sconto in fattura e le loro rispettive quote di competenza, così come deliberate, dovranno essere versate al condominio a mezzo degli abituali bollettini
di pagamento inviati dall’amministratore alle scadenze deliberate ed approvate.
Ricorda infine che l’amministratore deve essere fornito di specifica autorizzazione da parte dell’assemblea allo svolgimento di ogni più opportuno adempimento previsto dalla legge per la cessione a terzi del beneficio fiscale.
Dopo la discussione, il Presidente invita i presenti alla votazione sulla scelta della cessione del credito d’imposta e, di conseguenza, dell’autorizzazione all’amministratore per il compimento di ogni atto necessario per lo scopo.
Votano a favore della cessione del credito i sigg.ri … per complessivi mm… che sottoscrivono il presente verbale.
Esprimono voto contrario i sigg.ri … per complessivi mm…
Dichiarano invece di voler procedere personalmente alla cessione del credito i sigg.ri … per complessivi mm. ….
»

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Avvocato civilista del Foro di Nocera Inferiore. Ideatore e curatore del sito di consulenza e di informazione giuridica www.puntodidiritto.it Custode e Professionista delegato Esecuzioni Immobiliari presso il Tribunale di Nocera Inferiore