Nuove agevolazioni fiscali per il leasing abitativo

Ad oggi il contratto di leasing viene spesso utilizzato nel settore commerciale, professionale e industriale, ma non è lo stesso per i privati, i quali ricorrono soltanto a finanziamenti o mutui.

Per tale motivo, la Legge di Stabilità 2016, al fine di rilanciare e diffondere questo strumento contrattuale, ha introdotto delle misure agevolative:

• una detrazione Irpef del 19% sui canoni/oneri accessori, e sul Prezzo di riscatto per l’utilizzatore,

• l’aliquota ridotta all’1,5% per l’imposta di registro da applicare alle cessioni nei confronti delle Banche e degli intermediari,

tutto ciò al fine di consentire l’acquisto di un’abitazione anche a coloro che oggi non possono accedere al credito.

Tali agevolazioni sono temporanee, in quanto possono essere applicate nel periodo compreso tra 01/01/2016 e il 31/12/2020.

L’art. 1, Legge 208/2015 definisce il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, il contratto mediante il quale la Banca o l’intermediario finanziario si obbliga ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del Prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un Prezzo prestabilito.

 

Occorre tener presente che, il leasing abitativo:

• ha per oggetto l’immobile da destinare ad abitazione principale (ovvero quella in cui il soggetto dimora abitualmente),

• vi è l’inversione del rischio (in caso di crollo dell’immobile, eventuali costi di ripristino, o eventuali vizi e difetti dell’immobile, non possono essere opposti al concedente, ma gravano esclusivamente in capo all’utilizzatore).

Nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenuta a valori di mercato (dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data di risoluzione.

L’utilizzatore può anche richiedere la sospensione di pagamento dei canoni a favore dell’utilizzatore (previa richiesta al concedente), ma soltanto in uno dei due seguenti casi: cessazione del rapporto di lavoro o cessazione dei rapporti di agenzia.

Inoltre la sospensione può avvenire una sola volta e per un periodo massimo non superiore a 12 mesi; al termine il pagamento riprende secondo gli importi e la periodicità inizialmente previsti.

Il pagamento dei canoni periodici non può essere interrotto per nessun motivo, infatti anche l’omesso pagamento di una sola rata di canone può comportare la risoluzione (in tal caso il concedente può ricorrere alla procedura di convalida di sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile da parte dell’utilizzatore inadempiente.

Ad oggi, grazie alla Legge di Stabilità (n.208/2015), per le spese derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, è possibile la detrazione del 19%:

1. sostenuti da giovani con età ≤ 35 anni e un reddito complessivo ≤ 55.000

• Canoni e relativi oneri accessori per un importo non superiore a € 8.000
• Costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale per un importo non superiore a € 20.000;

2. sostenuti da soggetti con età ≥ 35 anni con reddito ≤ € 55.000

• Canoni e relativi oneri accessori per un importo non superiore a € 4.000
• Costo di acquisto, a fronte dell’esercizio dell’opzione finale ≤ 10.000.

LEASE BACK ABITATIVO: per un soggetto che si trovi in difficoltà economica, attraverso questo strumento, il proprietario dell’immobile lo vende alla società di leasing al fine di riappropriarsene nuovamente attraverso un contratto di locazione finanziaria; in tal modo il proprietario può ottenere una cospicua somma di denaro a fronte della cessione temporanea dell’immobile, pur continuando ad averne possesso e corrispondendo i canoni di leasing come una sorta di affitto.

Al fine di ottenere dei vantaggi fiscali, sarebbe opportuno capire se per un privato risulta conveniente l’acquisto dell’abitazione principale stipulando un contratto di mutuo o un contratto di leasing.

 

Le differenze tra questi due strumenti contrattuali stanno nel fatto che:

1. La detrazione del 19% degli interessi passivi può applicarsi per tutta la durata del contratto, mentre la detrazione del 19 % del contratto di leasing sarà in vigore fino al 2020;

2. Vi è una detrazione del 19 % del costo d’acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale per un importo di 10.000 euro (soggetto con età ≥35 anni) e 20.000 euro (soggetto con età ≤ 35 anni), ma dato che questa detrazione può essere fatta fino al 2020, l’utilizzatore difficilmente potrà riscattare il bene in soli 5 anni, salvo che queste misure non vengono prorogate;

3. Il contratto di leasing abitativo impone un vincolo reddituale per i soggetti che ne vogliono usufruire.

Fino a quando le agevolazioni fiscali relative al contratto di leasing non saranno prorogate anche dopo all’anno 2020 (e di conseguenza riguarderanno tutta la durata del contratto), il mutuo sarà lo strumento contrattuale prescelto dai soggetti privati.

 

 

 

Bibliografia

• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.36/2016 del 24 febbraio 2016
• Il fisco 7/2016 – Nuove agevolazioni per il leasing abitativo
• Legge 208/2015 – Legge di Stabilità 2016
•           Fotografie: fonte internet